Tendencias del mercado residencial en España: radiografía del sector inmobiliario en 2024
El mercado residencial español ha vivido una intensa evolución en los últimos años, especialmente tras lapandemia. En esta entrada te contamos cómo han cambiado los precios, la oferta y la demanda, el acceso a la vivienda, la eficiencia energética y el estado de la obra nueva en 2024.
Precios residenciales en 2024: obra nueva vs. segunda mano
En 2024, el valor medio de la vivienda de obra nueva alcanzó los 2.528 €/m2, situándose un 44% por encima de la vivienda de segunda mano, que promedia 1.750 €/m2.
En términos de variación:
- La obra nueva subió un 7,6% en términos nominales y un 4,7% reales.
- La segunda mano creció un 4,0% nominal y 1,2% real.
La obra nueva se ha revalorizado más de un 35% desde los mínimos de la crisis de 2008, aunque sigue estando un 21% por debajo de los precios máximos alcanzados durante el boom inmobiliario de 2007.
Evolución de precios: nominal vs. real
Tras el COVID-19, el aumento de costes de construcción (energía, materiales, etc.) impulsó los precios, especialmente en obra nueva. Aunque estos costes se han estabilizado en 2024, la escasa oferta ha seguido presionando los precios al alza.
En términos reales, la vivienda sigue encareciéndose por encima de la inflación, especialmente por la incapacidad del mercado para satisfacer la demanda actual.
Oferta vs. demanda: un desajuste persistente
Desde 2021, el mercado vive un claro desacoplamiento entre oferta y demanda. Factores como la escasez de mano de obra, retrasos administrativos y la falta de suelo urbanizable chocan con un aumento de población y empleo.
Resultado: una oferta insuficiente y una demanda creciente, que eleva los precios, especialmente en obra nueva.
Acceso a la vivienda: una meta lejana para muchos
La pérdida de poder adquisitivo tras la pandemia ha dificultado el acceso a la vivienda, especialmente la de obra nueva, que se ha convertido en un producto inaccesible para los salarios medios.
Esto ha derivado en una mayor preferencia por el mercado de segunda mano.
Por otro lado, muchas promociones de obra nueva se han orientado al mercado turístico, sobre todo en zonas costeras.
Eficiencia energética: el salto verde de la obra nueva
De los más de 26 millones de viviendas que existen en España, el 95% fue construido antes de los actuales estándares de eficiencia energética.
En contraste, el 95% de las viviendas construidas en los últimos 5 años sí cumple con los criterios más exigentes, alcanzando en su mayoría certificaciones A y B, lo que las convierte en opciones más sostenibles y atractivas.
¿Dónde suben más los precios?
Las zonas con mayores subidas se concentran en áreas con fuerte atractivo turístico y económico.
Destacan:
- Costa cantábrica y mediterránea
- Áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona
- Ciudades como Ourense, Palma de Mallorca, Málaga, Benidorm, Marbella y San Fernando de Henares han registrado las mayores revalorizaciones.
Obra nueva: muchos visados, pero ¿suficientes?
Desde 2020 se han emitido más de 540.000 visados de obra nueva, una cifra significativa pero aún insuficiente para cubrir la demanda actual.
El principal obstáculo sigue siendo la escasez de suelo disponible para edificar, lo que retrasa la respuesta del mercado.
El mercado residencial español sigue mostrando un fuerte dinamismo, especialmente en obra nueva, aunque los desequilibrios entre oferta y demanda, junto con la dificultad de acceso, marcan retos importantes para el futuro.
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