IBI: el impuesto que ya conoces
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo paga quien sea propietario a fecha 1 de enero de cada año.
Ejemplo:
- Vendes tu vivienda en septiembre.
- Legalmente, el IBI de todo el año te corresponde a ti.
En la práctica, lo habitual es prorratearlo:
- Tú pagas de enero hasta el día de la venta.
- El comprador paga desde la venta hasta el 31 de diciembre.
En una venta, lo importante no es solo cuánto es el IBI, sino cómo se reparte. Un reparto justo que suele reflejarse en la escritura. Si vendes a mitad de año y el IBI es de 400 €:
- Tú pagarías unos 200 €
- El comprador los otros 200 € (prorrateado en notaría)
Plusvalía municipal: solo si hay ganancia
La Plusvalía Municipal (IIVTNU) es un impuesto que cobra el ayuntamiento por el incremento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Normalmente la paga el vendedor.
Desde la reforma legal, solo se paga si hay ganancia (si vendes con pérdidas, no se paga plusvalía, aunque sí debe declararse), y se puede elegir el método más favorable:
- Método objetivo (valor catastral del suelo)
- Método real (ganancia obtenida)
Ejemplo real y sencillo:
Compraste tu piso en Ferrol en 2014 por 120.000 €. Ahora lo vendes en 2026 por 150.000 €. Hay ganancia, así que puede existir plusvalía municipal.
Datos del Catastro:
- Valor catastral total: 90.000 €
- De ese valor, el suelo representa: 40.000 €
- Tiempo entre compra y venta: 12 años.
El ayuntamiento te permite elegir el cálculo más favorable:
Método objetivo (valor catastral del suelo) :
- Supongamos que el coeficiente municipal para 12 años es del 0,15. Cálculo: 40.000 € (valor del suelo) × 0,15 = 6.000 €
- Ahora se aplica el tipo impositivo municipal (por ejemplo 25%): 6.000 € × 25% = 1.500 € de plusvalía
Método real (ganancia real obtenida)
- Primero calculamos la ganancia total: 150.000 € (venta) – 120.000 € (compra) = 30.000 € de ganancia
- Ahora vemos qué parte corresponde al suelo: 40.000 € (suelo) ÷ 90.000 € (valor total) = 44%
- El 44% de la ganancia es del suelo: 30.000 € × 44% = 13.200 €
- Aplicamos el tipo municipal: 13.200 € × 25% = 3.300 € de plusvalía
Este tipo de simulación es la que hace Housefulness con cada propietario antes de vender. Porque una diferencia de cálculo puede suponer ahorrar cientos o incluso miles de euros.
IRPF: la ganancia patrimonial
Es el impuesto más importante a nivel económico. Se declara en la renta del año siguiente a la venta.
- Se calcula así: Precio de venta – Precio de compra – Gastos deducibles = Ganancia patrimonial
- Y tributa por tramos:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% hasta 50.000 €
- 23% hasta 200.000 €
- 28% a partir de 200.000 €
Hay exenciones importantes:
- Reinversión en vivienda habitual.
- Mayores de 65 años vendiendo su vivienda habitual.
- Venta con pérdidas.
Simulación realista de una venta en Ferrolterra
Vamos a verlo con un ejemplo práctico:
Un propietario vende su piso en Narón por 150.000 €. Lo compró en su día por 110.000 €.
Gastos deducibles:
- Notaría y registro: 1.500 €
- Agencia inmobiliaria: 4.000 €
- Reforma justificada: 3.500 €
- Total gastos deducibles: 9.000 €
Cálculo de la ganancia patrimonial: 150.000 € – 110.000 € – 9.000 € = 31.000 € de ganancia
Ahora aplicamos IRPF:
-
Los primeros 6.000 € → 19% = 1.140 €
-
Los 25.000 € restantes → 21% = 5.250 €
-
IRPF total aproximado: 6.390 €
Plusvalía municipal (ejemplo orientativo):
Supongamos que el ayuntamiento calcula una plusvalía de 1.800 €
(En Housefulness siempre comprobamos si el método real puede ser más favorable).
IBI: IBI anual: 400 €
Venta en junio → prorrateo:
-
Vendedor paga 200 €
-
Comprador paga 200 €
Resultado final de la simulación
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IRPF | 6.390 € |
| Plusvalía municipal | 1.800 € |
| Parte del IBI | 200 € |
| Total impuestos | 8.390 € |
Este cálculo permite al propietario saber desde el primer momento cuál será su resultado real. Eso es vender con tranquilidad.
Otros gastos habituales
Además de los impuestos:
-
Certificado energético.
-
Cancelación registral de hipoteca.
-
Copias de escrituras.
-
Honorarios de agencia.
Todo influye en el beneficio final de la operación.
En Housefulness lo calculamos antes de vender
En Housefulness Servicios Inmobiliarios no improvisamos:
-
Simulamos tus impuestos antes de poner tu vivienda en venta.
-
Estudiamos qué método fiscal te conviene más.
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Optimizamos tu rentabilidad.
-
Evitamos sorpresas desagradables al final del proceso.
Porque vender bien no es solo vender.
Es saber exactamente cuánto vas a ganar y por qué.
Si estás pensando en vender tu propiedad en Ferrolterra, habla con nosotros.
En Housefulness convertimos los números en claridad y la venta en tranquilidad.