1. ¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda?
Los impuestos que debe asumir el comprador dependen principalmente de si adquiere una vivienda nueva o una vivienda de segunda mano.
Compra de vivienda de segunda mano: ITP
Cuando compramos una vivienda usada, el impuesto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
En Galicia, el tipo general es del 8 % sobre la base imponible.
No obstante, existen tipos reducidos que pueden suponer un ahorro importante para determinados compradores:
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7 %: adquisición de vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos establecidos de patrimonio y precio.
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6 %: adquisición de vivienda situada en determinadas zonas poco pobladas o áreas rurales.
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5 %: determinados supuestos de adquisición de vivienda habitual en zonas rurales, cumpliendo los requisitos correspondientes.
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3 %: determinados colectivos, como menores de 36 años, personas con discapacidad igual o superior al 65 %, familias numerosas, familias monoparentales y víctimas de violencia de género, siempre que se cumplan las condiciones legales.
Es importante comprobar cada caso, porque no basta con pertenecer a uno de estos colectivos: también pueden existir límites económicos, requisitos relativos al destino de la vivienda y condiciones específicas sobre el inmueble.
El ITP debe liquidarse mediante el modelo 600, con carácter general en el plazo de un mes desde la compra.
Compra de vivienda nueva: IVA y AJD
Si adquirimos una vivienda nueva directamente a una promotora, la tributación es diferente.
En este caso, el comprador debe asumir:
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IVA: con carácter general, el 10 % del precio de compra de la vivienda. Para determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública se aplica el 4 %.
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AJD (Actos Jurídicos Documentados): en Galicia, el tipo general para la escritura de compraventa sujeta a IVA es del 1,5 %.
También existen tipos reducidos de AJD para determinados compradores, como los menores de 36 años que adquieren su vivienda habitual y cumplen los requisitos legales.
Por tanto, antes de comprar una vivienda nueva conviene calcular ambos impuestos para conocer el desembolso total que supondrá la operación.
2. ¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?
Cuando vendemos una propiedad también debemos tener en cuenta determinadas obligaciones fiscales. Las dos principales son el IRPF y la plusvalía municipal.
IRPF: tributación por la ganancia patrimonial
La venta de una vivienda puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial que deberá reflejarse en la declaración de la renta.
La ganancia patrimonial se calcula, de forma simplificada, restando el valor de adquisición al valor de transmisión.
Para realizar este cálculo hay que tener en cuenta:
Valor de adquisición:
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Precio por el que se compró la vivienda.
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Gastos e impuestos asociados a aquella adquisición.
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Inversiones y mejoras realizadas en el inmueble que cumplan los requisitos fiscales.
Valor de transmisión:
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Precio por el que se vende la vivienda.
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Menos los gastos y tributos inherentes a la venta que haya pagado el vendedor.
Por ejemplo, si compramos una vivienda por 120.000 euros y posteriormente la vendemos por 180.000 euros, no significa necesariamente que debamos tributar por los 60.000 euros de diferencia. Habrá que incorporar los gastos, impuestos, mejoras y demás conceptos fiscalmente admitidos para determinar la ganancia real.
Existen, además, situaciones en las que la ganancia puede quedar exenta de tributación:
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Mayores de 65 años: la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta si se cumplen los requisitos legales.
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Reinversión en vivienda habitual: cuando se vende la vivienda habitual y el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente, siempre que se respeten los plazos y condiciones establecidos.
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Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: pueden beneficiarse de la exención prevista para la transmisión de su vivienda habitual.
Es fundamental estudiar cada situación particular, especialmente cuando la vivienda procede de una herencia, ha estado alquilada o se han realizado reformas importantes.
Plusvalía municipal: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Otro impuesto que debe tener presente el vendedor es la conocida como plusvalía municipal.
Se trata del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que grava, cuando se cumplen los requisitos legales, el incremento de valor del terreno urbano desde su adquisición hasta su transmisión.
Este impuesto corresponde, con carácter general, al vendedor en las compraventas.
Su cálculo depende de factores como:
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El valor catastral del suelo.
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El tiempo transcurrido desde la adquisición.
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Los coeficientes y el tipo impositivo establecidos por el ayuntamiento correspondiente.
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El incremento real del valor del terreno, cuando se utiliza el método de cálculo basado en dicho incremento.
Un aspecto importante es que, si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno, la operación no estará sujeta a este impuesto.
Además, la normativa permite comparar los métodos de cálculo para determinar cuál resulta más favorable cuando existe incremento de valor.
En Ferrolterra debemos prestar especial atención a este impuesto, ya que los tipos y las ordenanzas municipales pueden variar entre Ferrol, Narón, Fene, Neda, Mugardos, Ares, Valdoviño, Pontedeume y los demás municipios de la comarca.
El plazo general para presentar la declaración por una compraventa entre particulares es de 30 días hábiles desde la transmisión, aunque el procedimiento concreto depende de cada ayuntamiento.
3. Otros gastos que conviene tener en cuenta
Además de los impuestos, una compraventa inmobiliaria puede generar otros gastos que es importante contemplar desde el principio.
Entre ellos encontramos:
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Gastos de notaría.
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Inscripción en el Registro de la Propiedad.
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Gastos de gestoría, cuando se contratan sus servicios.
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Tasación, si existe financiación hipotecaria.
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Gastos de cancelación registral de una hipoteca anterior, si corresponde.
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Certificado de eficiencia energética, cuando resulte obligatorio.
También conviene revisar el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Su obligado tributario es, con carácter general, quien sea propietario del inmueble el 1 de enero de cada año, aunque comprador y vendedor pueden pactar el reparto proporcional del coste correspondiente al año de la compraventa.
4. ¿Por qué es importante planificar los impuestos antes de comprar o vender?
Uno de los errores más habituales es centrarse exclusivamente en el precio de compra o venta y dejar los gastos fiscales para el último momento.
Para quien compra, conocer previamente los impuestos permite calcular el presupuesto real y saber cuánto dinero necesitará, además del precio de la vivienda.
Para quien vende, realizar una estimación fiscal previa permite conocer cuánto dinero quedará realmente después de la operación, evitando sorpresas y facilitando la planificación de los siguientes pasos.
Además, estudiar con antelación las posibles bonificaciones, reducciones y exenciones puede representar un ahorro económico considerable.
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En Housefulness Servicios Inmobiliarios creemos que una buena operación inmobiliaria comienza mucho antes de la firma ante notario.
Por eso, acompañamos tanto a compradores como a vendedores durante las diferentes etapas del proceso, ayudándoles a comprender los aspectos que deben tener en cuenta y facilitando una operación organizada, transparente y segura.
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Nota: Este artículo tiene carácter informativo y divulgativo. La tributación de cada operación depende de las circunstancias personales, las características del inmueble y la normativa aplicable en el momento de la compraventa. Para determinar las obligaciones fiscales concretas es recomendable consultar con un asesor fiscal.