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Cómo vender una vivienda heredada en Ferrol: pasos legales y fiscales
1. Aceptar la herencia: el primer paso imprescindible
Antes de poder vender una vivienda heredada, es obligatorio aceptar la herencia legalmente. Para ello se necesita:
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Certificado de defunción
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Certificado de últimas voluntades
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Copia del testamento (si lo hay)
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Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario
En esta escritura se determina quiénes son los herederos y qué porcentaje de la vivienda corresponde a cada uno.
Sin este documento no se puede vender el inmueble.
2. Pagar el Impuesto de Sucesiones en Galicia
En Galicia el Impuesto de Sucesiones tiene importantes bonificaciones, sobre todo entre familiares directos (hijos, padres, cónyuges). Aun así, es obligatorio presentarlo.
El plazo habitual es:
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6 meses desde el fallecimiento, aunque se puede solicitar una prórroga.
Este impuesto se liquida en la Xunta de Galicia y es uno de los trámites que más preocupa a los herederos, aunque en muchos casos el coste real es bajo.
3. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Una vez aceptada la herencia y pagado el Impuesto de Sucesiones, la vivienda debe inscribirse a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad correspondiente a Ferrol.
Este paso es clave para:
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Poder firmar una compraventa.
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Evitar problemas legales con el comprador.
4. Comprobar la situación del inmueble
Antes de poner la vivienda heredada a la venta conviene revisar:
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¿Tiene cargas o hipoteca?
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¿Está al día el IBI?
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¿Existen deudas de comunidad?
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¿Está vacía o ocupada?
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¿Necesita limpieza o pequeñas reparaciones?
En Ferrolterra es muy común encontrar viviendas heredadas que llevan tiempo cerradas, por lo que una puesta a punto básica puede marcar la diferencia en la venta.
5. Reunir la documentación para vender
Para vender una casa heredada en Ferrol necesitarás:
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Escritura de herencia inscrita en el Registro
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Nota simple actualizada
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Certificado energético
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Último recibo del IBI
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Certificado de estar al corriente de comunidad (si es piso)
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DNI de todos los herederos
Si hay varios herederos, todos deben firmar la venta, o delegar mediante poder notarial.
6. ¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda heredada?
Al vender una casa heredada hay dos impuestos principales:
Plusvalía Municipal
Se paga al Ayuntamiento de Ferrol (o el municipio correspondiente).
Grava el incremento del valor del suelo desde la última transmisión.
Desde el cambio de la ley:
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Solo se paga si existe ganancia real.
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Se puede elegir el método más favorable.
IRPF
Se declara en la renta del año siguiente a la venta.
La ganancia patrimonial se calcula así:
Precio de venta – valor de adquisición (el valor que tenía en la herencia)
Si se vende poco después de heredar, la ganancia suele ser pequeña.
7. Fijar el precio adecuado en el mercado de Ferrolterra
Uno de los errores más comunes al vender una vivienda heredada es sobrevalorarla por el componente emocional.
En Housefulness trabajamos con:
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Datos reales de ventas en Ferrol, Narón, Fene, Neda, Ares…
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Análisis de mercado actualizado.
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Valoraciones profesionales adaptadas a cada zona.
Un precio correcto desde el inicio evita meses (o años) de espera.
8. ¿Vender por tu cuenta o con agencia inmobiliaria en Ferrol?
Vender una vivienda heredada implica más complejidad que una venta normal:
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Varias firmas.
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Documentación específica.
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Fiscalidad.
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Coordinación entre herederos.
Una agencia especializada en Ferrolterra puede ayudarte a:
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Gestionar toda la documentación.
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Filtrar compradores reales.
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Evitar errores legales.
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Reducir conflictos entre herederos.
Conclusión
Vender una vivienda heredada en Ferrol es un proceso totalmente viable si se siguen los pasos correctos:
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Aceptar la herencia
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Pagar el Impuesto de Sucesiones
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Inscribir en el Registro
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Revisar el estado legal y físico del inmueble
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Preparar la documentación
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Calcular correctamente los impuestos
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Poner un precio realista
En Housefulness acompañamos a los herederos durante todo el proceso con una visión cercana, clara y consciente, para que la venta no sea una carga, sino una transición tranquila y ordenada.